Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel führt nicht zur Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel im Formularmietvertrag

In einer interessanten Entscheidung schreibt der Bundesgerichtshof die lange Geschichte der Schönheitsreparaturen im Mietrecht fort. Er bestätigte in einem Urteil vom 30.01.2024, dass die Unwirksamkeit einer Quotenabgeltungsklausel in Mietverträgen keinen Einfluss auf die Gültigkeit einer im gleichen Vertrag vereinbarten Schönheitsreparaturklausel hat. Diese Entscheidung, Aktenzeichen VIII ZB 43/23, verstärkt die Rechtssicherheit sowohl für Vermieter als auch für Mieter in Bezug auf die Durchführung von Schönheitsreparaturen am Mietende.

Hintergrund der Entscheidung

Ein Mieter forderte einen Vorschuss für Schönheitsreparaturen und Feststellung einer Mietminderung, unter Berufung auf die angebliche Unwirksamkeit der Schönheitsreparaturklausel wegen einer verbundenen, aber (unstreitig) unwirksamen Quotenabgeltungsklausel. Die Instanzgerichte hatten unterschiedliche Auffassungen, woraufhin der Fall zum BGH gelangte.

Kernpunkte des BGH-Urteils:

Trennbarkeit der Klauseln: Der BGH argumentiert, dass die Schönheitsreparaturklausel unabhängig von der Quotenabgeltungsklausel bestehen kann. Eine "Gesamtinfektion", also eine Unwirksamkeit aller vertraglichen Regelungen im Mietvertrag, findet nicht statt.

Kein Verstoß gegen Reduktionsverbot: Durch das Entfernen der Quotenabgeltungsklausel wird die Schönheitsreparaturklausel selbst nicht unverständlich oder unwirksam. Der BGH wendet also für seine Bewertung der Unwirksamkeit die sog. Blue-Pencil-Methode an.

Bedeutung für die Praxis: Vermieter können aufatmen, wenn ihre Verträge getrennte Klauseln aufweisen und nur die Quotenabgeltungsklausel wirksam ist. Mieter hingegen müssen die Unwirksamkeit einer Schönheitsreparaturklausel unter anderen Gesichtspunkten prüfen.

Das Urteil des BGH sorgt für mehr Klarheit und Rechtssicherheit zur Frage der Verpflichtung zur Durchführung von Schönheitsreparaturen, bei teilweise unwirksamen vertraglichen Regelungen.

Rechtsanwalt Schulte-Bromby Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht,  berät Sie gerne bei der rechtssicheren Gestaltung von Mietverträgen