Mietvertrag und Erbfall: Wem kündigen, wenn die Erben unbekannt sind?

13.08.2021

Leider immer häufiger kommt es vor, dass alleinstehende Menschen in ihrer Mietswohnung versterben und ein oder mehrere Erben nicht aufzufinden sind. Für Vermieter stellt sich in diesen Fällen die Frage, wie und wem gegenüber das weiter bestehende Mietverhältnis gekündigt werden kann. Dazu schaffte das Oberlandesgericht Brandenburg in einem aktuellen Beschluss etwas Klarheit. (Az. 3 W 35/21)

Der Sachverhalt

Eine verwitwete und kinderlose Dame war in ihrer Mietswohnung verstorben. Die der Vermieterin bekannten Erben hatten die Erbschaft ausgeschlagen. Da das Mietsverhältnis jedoch kraft Gesetz auf weitere potentielle Erben übergegangen war und nicht auszuschließen war, dass es weitere Erben gab, stand die Vermieterin vor der Frage, wie sie das (vermutlich) noch bestehende Mietsverhältnis rechtssicher kündigen könne.

Der Beschluss

Um dahingehend Klarheit zu erlangen, stellte sie einen Antrag auf Einrichtung einer Nachlasspflegschaft zur Beendigung des Mietsverhältnisses und Rückgabe der Wohnung beim Amtsgericht Neuruppin. Dieses wies den Antrag jedoch zurück. Das Amtsgericht führte aus, Voraussetzung für einen solchen Antrag sei, dass ein sog. sicherungsbedürftiger Nachlass vorhanden sei. Derartiges habe die Vermieterin aber gerade nicht vorgetragen, der Antrag sei daher zurückzuweisen.

Das sah das OLG Brandenburg anders. Seien die Erben unbekannt, sei unabhängig von der Frage, ob sicherungsbedürftiger Nachlass bestehe, zwingen eine Nachlasspflegschaft einzurichten, sollte dies beantragt werden. Denn dies entspreche dem Zweck einer Nachlasspflegschaft gem. § 1961 BGB.

Einschätzung & Empfehlung

Das OLG Brandenburg hat mit seinem Beschluss klargestellt, dass die Voraussetzungen für eine Nachlasspflegschaft nicht hoch anzusetzen sind. Sind die Erben unbekannt, muss dem Vermieter die Möglichkeit geboten werden, seine Ansprüche auf außerordentliche Kündigung des Mietverhältnisses und Räumung der Wohnung durchsetzen zu können. Dies geht jedoch nur, wenn auch ein Anspruchsgegner bekannt ist. Genau diesen Zweck erfüllt in diesen Fällen die Nachlasspflegschaft.